公共配套设施建设费怎么算(公共配套设施建设费用的含义)

一、公共配套设施成本对象的确定

房地产开发企业开发的公共配套设施，可以分为如下两大类：营利性公共配套设施和非营利性公共配套设施。

(一)营利性公共配套设施

营利性公共配套设施是指能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施项目以及属于营利性的，或产权归开发商所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的公共配套设施。

营利性公共配套设施一般包括：开发小区内营业性公共配套设施，如商店、银行、邮局等。

(二)非营利性公共配套设施

非营利性公共配套设施是指房屋开发过程中，根据有关法规.其产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施。具体核算内容可区别以下情况：

在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，如建造消防、水泵房、水塔、锅炉房(建筑成本)、变电所(建筑成本)、居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚、景观(建筑小品)、环廊、街心公园、凉亭等设施的支出。

在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归经营者或业主委员会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出。

开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用。

对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。

开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等，这类配套设施没有投资来源，不能有偿转让。

(一)营利性公共配套设施的成本对象

一般来说，营利性的大配套设施项目，应以各配套设施项目作为成本核算对象，以正确计算各配套设施的开发成本。

(二)非营利性公共配套设施的成本对象

对非营利性公共配套设施，如果工程规模较大，可以将各配套设施作为成本核算对象，在“开发成本——公共配套设施”科目下按各项配套设施设立明细科目，如物业服务用房、业主会所、幼儿园、学校、儿童游乐设施、环卫设施、运动设施、超市(配套商业设施)等。如果工程规模不大，与其他项目建设开竣工时间相差不多，并由同一施工单位施工，也可考虑将它们合并作为一个成本核算对象。

对于只为一个单体开发项目服务的、应摊入开发项目成本且造价较低的配套设施,可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入单体开发项目的成本。

三、公共配套设施费的会计核算方法

(一)营利性公共配套设施费的核算

营利性公共配套设施应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外.其他一律按建造开发产品进行处理。营利性公共配套设施支出，应通过“开发成本——具体成本对象——成本项目”科目进行核算。

对营利性配套设施分配的非营利配套设施支出，应计入营利性公共配套设施的开发成本。

【例】河北诚信房地产开发公司根据建设规划要求，在开发项目内开发建设普通标准住宅，商场，幼儿园，其中普通标准住宅和商场建成后对外销售，幼儿园为营利性公共配套设施，各开发产品开发成本支出见表(表中金额均为不含税金额)。

由于幼儿园作为营利性公共配套设施，所以，应对幼儿园进行单独的成本核算，幼儿园的账务处理如下。借：开发成本——幼儿园——土地征用及拆迁补偿费2700000

——前期工程费250000

——基础设施费750000

——建筑安装费2600000

——公共配套费50000

——开发间接费用40000

贷：银行存款/应付账款6390000

(二)非营利性公共配套设施费的核算

为了正确核算和反映企业开发建设中各种非营利性配套设施所发生的支出.并准确地计算房屋开发成本和各种大配套设施的开发成本，对非营利性公共配套设施支出的核算可分为：配套设施单独作为过渡性成本对象的核算;配套设施不作为成本对象的核算。以上两种情况，其公共配套设施费的归集与分配方法是不相同的。

1.作为成本对象的公共配套设施费的会计核算

单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，其核算与营利性公共配套设施的核算相同，通过“开发成本——具体成本对象——成本项目”科目进行归集，项目竣工后按照一定的分配标准分配给各受益对象。

若例题中的幼儿园为非营利性公共配套设施，建成后无偿移交给当地政府，则在项目竣工后，将幼儿园发生的开发成本6390000.00元，在普通标准住宅和商场之间进行分摊.在实务中一般用建筑面积法分摊。假设例题中普通标准住宅建筑面积30000平方米，商场建筑面积10000平方米。

普通标准住宅应分摊幼儿园开发成本金额

=6390000×30000/(30000+10000)=4792500(元)

商场应分摊幼儿园开发成本金额

=6390000×10000/(30000+10000)=1597500(元)

具体账务处理如下：

借：开发成本——普通标准住宅——公共配套设施费4792500

——商场——公共配套设施费1597500

贷：开发成本——幼儿园一土地征用及拆迁补偿费2700000

——前期工程费基础设施费250000

——建筑安装费750000

——公共配套费2600000

——开发间接费用40000

2.不作为成本对象的公共配套设施费的会计核算

对于只为一个单体开发项目服务的，造价较低的配套设施，发生的开发费用直接计入单体开发项目的成本。

【例】河北诚信房地产开发公司根据建设规划要求，在开发项目内开发建商场一栋，并配套建设消防设施、岗亭、报刊亭、自行车棚。其中商场的建筑安装费为20000000.00元，消防设施1000000.00元，岗亭500000.00元，报刊亭200000.00元，自行车棚300000.00元。具体账务处理如下：

借：开发成本——商场——建筑安装费20000000.00

——公共配套费2000000.00

贷：银行存款/应付账款22000000.00

四、预提公共配套设施费的会计核算

(―)公共配套设施费的预提范围

小区的开发所用时间较长，有的需要几年，开发企业在开发进度安排上，有时是先建房屋，后建公共配套设施。这样，往往会出现房屋已经建成而有的公共配套设施尚未完成的情况，年度末企业所得税汇算清缴时，开发产品的开发成本无法可靠计量。因此，根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)第三十二条的规定，除以下几项预提(应付)费用外，计税成本均应为实际发生的成本：(1)出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%(2)公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。(3)应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

(二)预提公共配套设施费的账务处理

对于非营利性公共配套设施与房屋等开发产品不同步开发，房屋等开发产品已完成开发建设，已售或出租，而该公共配套设施尚未全部完成的，可按该公共配套设施的预算成本或计划成本，预提公共配套设施费，可按各开发产品的可售建筑面积比例，将其记入房屋等开发成本明细分类账。

1.预提成本时的账务处理

预提公共配套设施费时，根据预提金额，借记“开发成本——公共配套设施费具体成本对象”等科目，贷记“应付账款——预提费用——具体成本对象”科目。

2.实际发生时的账务处理

实际发生公共配套设施费时，按支付款项的金额，借记“应付账款——预提费用——具体成本对象”科目，贷记“银行存款”“应付账款——应付工程款”等科目。

3.完工结算时的账务处理

当成本结算完毕，如果实际成本大于预提成本，按其差额，借记“主营业务成本”“投资性房地产”“固定资产”“开发产品”等科目，贷记“银行存款”“应付账款——应付工程款”等科目。

如果实际成本小于预提成本，按其差额，借记“应付账款预提费用”科目，贷记“主营业务成本”“投资性房地产”“固定资产”“开发产品”等科目。

(三)预提公共配套设施费的计算方法

【例】河北诚信房地产开发公司开发项目内幼儿园设施开发成本应由住宅、公寓、写字楼、商铺和营利性公共配套设施商店负担。由于其他开发产品完工时幼儿园尚未完工，为了及时结转完工产品成本，应先将幼儿园的建设成本预提计入完工产品的开发成本。

假设各项开发产品的可售建筑面积为：住宅14万平方米、公寓10万平方米、写字楼5万平方米、商铺3万平方米。假设幼儿园的开发成本为200万元(不含税金额)。

计算各可售开发产品分摊预提幼儿园配套设施费

住宅=200×14/(14+10+5+3)=87.50(万元)

公寓=200×10/(14+10+5+3)=62.50(万元)

写字楼=200×5/(14+10+5+3)=31.25(万元)

商铺=200×3/(14+10+5+3)=18.75(万元)

预提幼儿园公共配套设施费时：

借：开发成本——住宅——公共配套设施费875000

——公寓——公共配套设施费625000

——写字楼——公共配套设施费312500

——商铺——公共配套设施费187500

贷：应付账款——预提费用(幼儿园开发成本)2000000

支付幼儿园公共配套设施建造费时：

借：应付账款——预提费用(幼儿园开发成本)2000000

贷：银行存款/应付账款2000000

幼儿园完成竣工决算后，如果实际成本大于预提成本时，应将增加的差额按上述分摊方法，分摊到各可售开发产品中，如果实际成本小于预提成本，应将减少的差额按上述分摊方法，将已分摊到各可售开发产品中的成本冲回。